Dự thảo của TPHCM đưa ra 2 phương pháp tính dân số trong các tòa nhà chung cư, một trong 2 là xác định chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ. HoREA cho rằng phương pháp này chưa hợp lý.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý với UBND TPHCM về dự thảo quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp.
Dự thảo đưa ra 2 phương pháp tính gồm xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng (ví dụ căn hộ từ 25 đến 40m2 có 1 người; căn hộ từ 40 đến 60m2 có 2 người; căn hộ từ 60 đến 80m2 có 3 người).
Hiệp hội nhận thấy phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay và cũng tối ưu hơn về tính khả thi của dự án.
TPHCM đưa ra 2 phương án xác định dân số trong dự án chung cư, tòa nhà hỗn hợp (Ảnh minh họa: Trịnh Nguyễn).
Hiệp hội đưa ví dụ, dự án nhà ở thương mại A có tổng diện tích sàn sử dụng làm căn hộ là 100.000 m2. Trong đó, 10% diện tích sàn làm căn hộ từ 25 đến 40m2; 15% diện tích sàn làm căn hộ từ 40 đến 60m2; 25% diện tích sàn làm căn hộ từ 60 đến 80 m2; 25% diện tích sàn làm căn hộ từ 80 đến 120m2; 15% diện tích sàn làm căn hộ từ 120 đến 150m2; 10% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 150 m2 trở lên.
Như vậy, dự án sẽ có 1.392 căn hộ. Nếu tính theo phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ thì dự án sẽ có 3.930 người. Còn áp dụng theo phương pháp 3,5 người/căn hộ thì dự án có 4.872 người, cao hơn 19% so với phương pháp kia.
Bên cạnh mặt tích cực trên, Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục xem xét thấu đáo việc áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng sẽ dẫn đến quy mô dân số thực tế có tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.
Khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn rất đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25 m2) đến căn hộ 1 phòng ở 60 m2 vẫn có thể có 3-5 người, thậm chí nhiều hơn, chứ không phải chỉ có 1-2 người.
Ngoài ra, nếu mặc định căn hộ từ 25 đến 40m2 có 1 người; căn hộ từ 40 đến 60m2 có 2 người; căn hộ từ 60 đến 80m2 có 3 người; căn hộ từ 80 đến 120m2 có 4 người; căn hộ từ 120 đến 150m2 có 5 người; căn hộ từ 150m2 trở lên có 6 người thì chưa thật sát với thực tế.
Bởi lẽ, đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang cư ngụ tại các căn hộ quy mô 1-2 phòng ngủ với 3-5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang cư ngụ tại các căn hộ (nhà) quy mô 3-4-5 phòng ngủ trở lên nhưng không phải luôn có nhiều người ở.
Vì vậy, trong điều kiện pháp lý và thực tế hiện nay, Hiệp hội rất hoan nghênh và thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị UBND TPHCM xem xét phối hợp với các cấp có thẩm quyền để xác định chỉ tiêu quy mô dân số phát triển của thành phố thật hợp lý.
UBND TP cần quan tâm chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các sở, ngành liên quan rà soát, đề xuất và thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để đáp ứng kịp thời yêu cầu thực hiện các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở của các nhà đầu tư.
